¿Qué se necesita para cambiar de local a vivienda?
Requerimientos ocasionales del propietario
El decreto Sblocca Italia de 2014 introdujo una serie de simplificaciones que modificaron en parte las normas sobre el cambio de uso. De hecho, el decreto insertó el nuevo artículo 23 – ter en el Texto Refundido de la Ley de Construcción (Decreto Presidencial 380/2001), al que hay que remitirse ahora.
Contenidos
El decreto introduce el concepto de cambio de uso urbanísticamente relevante. Esta expresión indica el cambio que determina el paso de una a otra de estas cinco macrocategorías funcionales:
Impedir el cambio de uso en los centros históricos significa prácticamente dejarlos al abandono, ya que son precisamente estas intervenciones las que dan nueva vida a los edificios antiguos. Basta pensar en la conversión de edificios históricos en hoteles.
Pero, ¿qué se entiende por carga urbana? Un edificio de viviendas convertido en despacho profesional presupone un mayor tráfico de personas y, por tanto, un aumento de los servicios necesarios.
El cambio de uso, aunque se lleve a cabo sin obras, conlleva la obligación de pagar al ayuntamiento la contribución de construcción sólo en la parte relativa a las cargas de urbanización.
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El procedimiento depende del Plan General de Ordenación (PRG), de las normas de construcción y del reglamento de la comunidad de propietarios. Estos son los principales pasos desde el punto de vista del derecho administrativo y civil:
El decreto SbloccaItalia de septiembre de 2014 simplifica los procedimientos de autorización para obtener el fraccionamiento de una propiedad. El decreto, convertido en ley, establece que este tipo de obras entran dentro del “mantenimiento extraordinario”. Por lo tanto, las obras pueden realizarse sin permiso, pero con un simple CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), una herramienta que requiere la aseveración de un técnico cualificado y la presentación de un proyecto en la oficina única de construcción del municipio donde se encuentra el inmueble.
Para obtener más información y un presupuesto específico, póngase en contacto con nosotros. Nos encargamos de todo el proceso de fraccionamiento en Roma: autorizaciones municipales, variaciones catastrales, proyecto y dirección de obras.
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En su caso, estos usuarios mostrarán las instalaciones como “gestionadas por un anfitrión profesional”. A menos que se indique lo contrario, cuando las instalaciones sean gestionadas por un anfitrión profesional (comerciante), no se mostrará ninguna información.
Significa proteger los derechos de los consumidores. Cuando los consumidores ejercen sus derechos (por ejemplo, en situaciones en las que no están satisfechos con los servicios prestados), sus reclamaciones se evalúan teniendo en cuenta las “expectativas razonables” que puedan tener de una adaptación.
Costes e ingresos del propietario
No obstante, la ley establece los principios que deben seguir el arrendador y el arrendatario en la redacción del contrato, identificando modelos típicos entre los que las partes pueden elegir según sus propias necesidades.
La ley establece que, tras el primer plazo de vencimiento, el plazo de arrendamiento se renueva automáticamente por otros cuatro años. Por ello, en la práctica se suele utilizar la expresión “contrato 4+4”.
Con ciertas ventajas fiscales para el arrendador-propietario, el contrato pactado autoriza a las partes contratantes a definir libremente su contenido en cuanto a las obligaciones derivadas del propio contrato, pero les vincula en cuanto al valor de la contraprestación y la duración del arrendamiento.
El valor de la contraprestación (alquiler) está predeterminado sobre la base de modelos contractuales estándar, preparados conjuntamente, a nivel local, por las asociaciones representativas de propietarios e inquilinos.
