¿Qué derechos tiene la nuda propiedad?

Significado de toda la propiedad

Por supuesto que hace sonreír un poco el uso del término “desnudo” (la primera vez que escuché el término lo tomé literalmente). Por último, el propietario desnudo debe ser mencionado en la escritura de la propiedad.

Como vimos anteriormente, entre los derechos y deberes también están los gastos a repartir entre el nudo propietario y el usufructuario. Los gastos ordinarios corresponden al usufructuario, mientras que los extraordinarios corresponden al nudo propietario.

Tomemos algunos ejemplos de mantenimiento ordinario para entenderlo. Si se rompe una ventana, o la manilla de una puerta, un mueble, un fregadero, etc., es mantenimiento ordinario. Y de nuevo, cortar la hierba del jardín, hacer revisar el humo de la caldera o pintar las habitaciones son gastos ordinarios. Obviamente, en este tipo de gastos, el propietario desnudo no tiene absolutamente nada que ver porque no utiliza la casa.

En cambio, como puedes imaginar, las desventajas se refieren principalmente a los posibles gastos de mantenimiento (vistos anteriormente) y a la espera de la fecha en la que te conviertes en propietario desnudo. Aunque suene mal.

Casa Usufructo

El usufructuario debe correr con todos los gastos ordinarios de limpieza y mantenimiento de la vivienda. Si se producen gastos extraordinarios por negligencia y falta de mantenimiento ordinario, éstos también deben imputarse al usufructuario (art. 1004 del Código Civil). Por el contrario, como norma general, los gastos extraordinarios del condominio deben ser sufragados por el nudo propietario.

Simple… el nudo propietario pasa a ser titular del 50% de la propiedad, mientras que el usufructuario superviviente sigue ejerciendo su derecho de uso de la propiedad. Para convertirse en propietario de pleno derecho, el nudo propietario debe esperar al fallecimiento de todos los usufructuarios.

Madre usufructuaria e hijos propietarios

Mientras que los impuestos y derechos sobre la propiedad corren a cargo del usufructuario, hay que distinguir los gastos asociados al uso de la propiedad. Los gastos ordinarios, incluidos los gastos de condominio si la propiedad forma parte de un condominio, corren a cargo del usufructuario, al que se le concede el disfrute normal de la propiedad. Según el artículo 1004 del Código Civil, los gastos y cargas relativos a la custodia, administración y mantenimiento ordinario corren a cargo del usufructuario.

Usufructo vitalicio

Los gastos y, en general, las cargas relativas a la custodia(1), a la administración y al mantenimiento ordinario de los bienes corren a cargo del usufructuario; las reparaciones extraordinarias que resulten necesarias por el incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento ordinario [1015](2) también corren a cargo del usufructuario.

Las normas de los artículos 1004 y 1008 del Código Civil, que establecen los criterios de reparto de la carga de disfrute y de los gastos de custodia entre el nudo propietario y el usufructuario, operan en las relaciones internas y, por regla general, no son oponibles al tercero acreedor, salvo que el título de su crédito indique lo contrario.

Por tanto, hay que considerar que los gastos necesarios para la conservación y disfrute de la cosa son a cargo del usufructuario; mientras que todas aquellas intervenciones que afecten a la estructura, sustancia y destino de la cosa son a cargo del nudo propietario.

Por último, de forma incidental, señalamos que, como subraya el Tribunal de Casación (sentencia nº 24752/2013), las disposiciones de los artículos 1004 y siguientes del Código Civil relativas a las obligaciones a cargo del usufructuario, regulan las relaciones internas entre el usufructuario y el nudo propietario, y no son oponibles al tercero acreedor.